Правилата, уреждащи наемните отношения, се съдържат в Закона за задълженията и договорите. В тази статия, ще бъде разгледан договорът за наем и казусите, свързани с него, съгласно националното ни законодателство, с акцент върху наема на недвижими вещи, но и със забележката, че основните положения важат и при наемане на движими вещи.

В каква форма трябва да се сключи договора за наем на недвижим имот

Българският законодател не изисква спазването на определена форма за действителност при сключването на договор за наем, тоест наемни отношения, установени с устна уговорка, са абсолютно валидни и биха произвели последици и за двете страни, но при евентуален съдебен процес са трудно доказуеми. Препоръчително е при продължителност на договора за наем над една година, той да бъде в писмен вид, като се предоставя и възможността за вписването му в Имотния регистър към Агенция по вписванията, с цел неговата противопоставимост спрямо нов собственик на отдадения под наем имот.

Ако даденото под наем жилище бъде закупено от трето лице, то това лице заема мястото на досегашния наемодател и има същите права и задължения към наемателя. У нас това правило важи за целия период на договора, само ако той е бил вписан в Имотния регистър по партидата на недвижимия имот – чл. 237, ал. 1 от ЗЗД. Ако договорът за наем е сключен устно или в обикновена писмена форма, но не е вписан, новият наемодател няма да бъде обвързан от разпоредбите му.

Какъв трябва да бъде срока на договора за наем?

Договорът за наем може да бъде безсрочен, но може да бъде обвързан с определен в него срок, чиято продължителност, съгласно чл.229 от ЗЗД, не може да бъде повече от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка. Всяка уговорка, надхвърляща максималния срок, би била недействителна и наемният срок ще се счита сключен в рамките на допустимата от закона продължителност.

Лица, които не са собственици и не могат да се разпореждат с вещта, но имат правомощия да я управляват, могат да отдават вещта под наем на други лица, но за срок не по-дълъг от 3 години.

Как се прекратява договор за наем?

Договорът за наем се прекратява с изтичането на предвидения в него срок. В случай че след изтичането му, наемателят продължи да си служи с вещта, със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Договорът за наем може да се прекрати и с едностранно писмено предизвестие, когато в него е предвидена тази възможност.

Ако не е уговорен срок, съгласно чл.238 от ЗЗД, всяка една от страните може да го прекрати, като отправи едномесечно предизвестие в писмена форма.

Изложеното до тук отразява основните законови положения, които трябва да се спазват от страните. В съответствие с волята им, те са свободни да уговорят допълнителни условия, права и задължения, свързани с евентуалното възникване на спорове, например с неплащане на наемна цена, искания за обезщетения за направени разходи, освобождаване на имот, поправяне на вреди и други.

Диспозитивната уредба и степента на абстрактност на нормите на ЗЗД предполагат множество особености при сключването на договор за наем, които следва да бъдат съобразени от страните. Наемните правоотношения са основна част от икономическия живот и като такива разкриват разнообразие от уговорки, които законодателят не е обхванал, а и не следва да обхваща, изцяло казуистично.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Какво трябва да знаем за ипотеките

Какво представлява ипотеката на недвижим имот?

Ипотеката в правото намира приложение при сделките с недвижими имоти. Според чл. 110 от Закона за собствеността (ЗС) недвижими вещи са земята, растенията, сградите и другите постройки, тоест всичко което по волята на природата и под въздействието на човека е трайно прикрепено към земята. На ипотекиране подлежат и правото на строеж и идеална част от недвижимия имот.

Какво всъщност представлява ипотеката?

Отговорът на този въпрос можем да извлечем от разпоредбите, намиращи се в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Ипотеката е признатата от закона възможност на кредитора, в чиято полза тя е учредена, да изнесе за публична продан ипотекирания недвижим имот, като по този начин той обезпечава своето вземане към длъжника. Именно поради този факт банковите институции предпочитат да обезпечават дадените кредити с ипотека върху недвижим имот. Ипотеката като вещноправна тежест се вписва по партидата на имота в имотния регистър.

Ипотечният кредит от своя страна, представлява кредит, който е отпуснат с цел да се закупи недвижим имот, който следва да се ипотекира в полза на банката, тоест по този начин тя обезпечава своето вземане. Кредит с ипотека е паричен заем, който е отпуснат с определена цел и е обезпечен с ипотека върху недвижим имот, който вече принадлежи на длъжника.

Достигаме до извода, че ипотеката обезпечава конкретно определено вземане и чрез нея кредиторът може да поиска от съдебния изпълнител, да продаде имота на публична продан и по този начин да се удовлетвори от реализираната за имота продажна цена.

Как се учредява ипотека и колко ще ни струва?

Ипотеката подлежи на вписване в Имотния регистър, като при договорната ипотека, вписването се извършва въз основа на договор, който трябва да бъде под формата на нотариален акт, подписан от кредитора и длъжника, както и от нотариус, с район на действие по местонахождение на ипотекирания имот.

По този начин можем да обобщим две фази на учредяване на ипотеката. Първата фаза е  сключването на договор за ипотека пред нотариус. Втората фаза е вписване на ипотеката в Имотния регистър. Едва след вписването си, ипотеката има действие спрямо трети лица.

Действието на вписването има сила за срок от десет години от деня, в който то е било извършено. Самото вписване се извършва въз основа на договора от фаза едно. Банка, която е отпуснала кредит на дадено лице, за да закупи имот, в чиято полза е учредена ипотеката, при неизпълнение по договора за ипотечен кредит от страна на длъжника, има правото да изнесе ипотекирания имот на публична продан и да се удовлетвори принудително от цената му.

Вече казахме, че договорната ипотека се сключва под формата на нотариален акт. Тя служи като обезпечение по договор за заем или кредит. В нотариалния акт се посочват: трите имена, местожителството на кредитора и на длъжника, имотът, върху който се учредява ипотеката; обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите, ако такива са уговорени.

Учредяването на ипотека е недействително, ако в ипотечния договор или в молбата за учредяване на законна ипотека съществува неизвестност за личността на кредитора, на собственика или на длъжника; за тъждеството на имота и на обезпеченото вземане или пък за размера на сумата, за която се учредява ипотеката.

Често задаван въпрос е колко струва сключването на договор за ипотека. Трябва да знаем, че при покупка или продажба, веднъж следва да заплатим такси и разноски по самата покупко-продажба и ако имаме договор за ипотека по банков кредит, ще следва да заплатим допълнително разноските, представляващи нотариални такси и такса вписване относно договора за ипотека.

Цената на ипотеката, тоест таксата която следва да заплатим на нотариуса, при сключване на договора за ипотека е определена в глава II от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност. Таксите по тази тарифа се определят спрямо материалния интерес, тоест колкото е по-скъп недвижимия имот, който се ипотекира, толкова ще бъде по-висока цената за ипотеката му.

Как се заличава ипотека на недвижим имот?

Вписаната ипотека, като вещноправна тежест над имот, съответно подлежи на заличаване. Според чл.179 от Закона за задълженията и договорите, вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитор, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или на основание на влязло в законна сила съдебно решение.

Когато кредитор е държавен орган, заверка на подписа не се изисква. Заличаването става по молба, към която се прилага актът за съгласието или препис от съдебното решение. То се извършва чрез специално отбелязване в партидата на ипотекирания имот. Отбелязването се прави отстрани на вписания акт, като се посочва документът, на основание на който е извършено то, както и времето, когато е направено, след което трябва да бъде подписано от съдията по вписванията.

Според ЗЗД и Правилника за вписванията, ако са изминали 10 години от датата на вписването на ипотеката и то не е подновено, заличаването става по молба на заинтересувания, без да са нужни други доказателства.

Също така има и специално правило за заличаването на ипотека върху недвижим имот, който е продаден на публична продан. За него е необходимо да се удостовери, че продажбата е утвърдена с влязло в сила решение.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Как да осъдя държавата за вреди

През настоящата 2020 г. много от гражданите и юридическите лица – търговски дружества понесоха загуби и изтърпяха имуществени вреди във връзка с действията на държавните органи срещу пандемията от коронавирус. В своите опити да предотврати заразата, държавата предприе редица мерки, някои от които могат да се окажат незаконосъобразни. По време на обявеното на 13.03.2020 г. извънредно положение, органите на реда се овластиха с правомощия излизащи извън тяхната компетенция и чрез своята оперативна самостоятелност вършеха действия и издаваха административни актове, които противоречат на закона. Не е справедливо гражданите и фирмите да понесат цялата тежест на наложените ограничения, били те законни или не.

Мога ли да съдя държавата за нанесените ми вреди

В чл. 1 от Закона за отговорността на държавата и общините за вреди (ЗОДОВ) е записано, че „Държавата и общините отговарят за вредите, причинени на граждани и юридически лица от незаконосъобразни актове, действия или бездействия на техни органи и длъжностни лица при или по повод изпълнение на административна дейност, както и за вредите, причинени от действието на отменени като незакносъобразни или обявени за нищожни подзаконови нормативни актове.“ Когато тълкуваме тази законова разпоредба може да стигнем до заключението, че държавата и общините ще отговарят само ако действието на държавния орган е незаконно, както и ако се окаже, че цяла наредба или заповед е била незаконосъобразна и съответно всички действия по изпълнението ѝ, които по някакъв начин са увредили граждани или дружества ще попаднат в хипотезата на този член и за тях ще може да се търси отговорност.

За кои вреди мога да потърся отговорност от държавата

Ние можем да търсим отговорност от държавата за всички незаконни действия на нейните органи, включително на МВР, съда, следствието и прокуратурата. Възможно е държавните органи, със своите действия да са ви нанесли имуществени и неимуществени вреди по всеки един незаконосъобразен начин – затворили са бизнеса ви, без да е изрично забранен с наредба или заповед; органите на МВР са ви принудили да извършвате действия, за които не са изрично упълномощени по закон; издаден ви е незаконен акт или наказателно постановление; получили сте подвеждаща информация или сте били обиждани от лице – орган на държавна власт, както и всички други противозаконни действия. Например, ако имате съставен акт за неносене на предпазна маска, който сте обжалвали и в последствие е отменен от съда като незаконен, вие може да поискате от държавата да ви заплати всички вреди – имуществени (адвокатски хонорари, пътувания и др.) и неимуществени (притеснения и неудобства). Към момента има повече от седемстотин жалби, внесени срещу заповедите на здравния министър Кирил Ананиев. Ако Върховният административен съд уважи дори една от тези жалби и прогласи за незаконосъобразна някоя от заповедите на здравния министър, всички граждани и фирми, претърпели вреди от изпълнението на тази заповед, ще могат да потърсят обезщетение от държавата по съдебен ред.

Важно е да отбележим, че в чл. 4 от ЗОДОВ е нормирано, че „Държавата и общините дължат обезщетение за всички имуществени и неимуществени вреди, които са пряка и непосредствена последица от увреждането, независимо от това, дали са причинени виновно от длъжностното лице.“ Тоест държавата покрива всички имуществени вреди (загуби и пропуснати ползи), както и всички неимуществени вреди (притеснения и неудобства, болки и страдания, нарушен авторитет и др.) в паричен еквивалент като стойността на неимуществените вреди се определя от съдията по справедливост.

Как да осъдя държавата за нанесените ми вреди

За да потърсим отговорността на държавен или общински орган за нанесените ни вреди е необходимо да заведем гражданско дело пред Районния съд по нашия настоящ адрес или по местоувреждането. Важно е да споменем, че независимо от сумата, която изискваме да ни се присъди като обезщетение, ние следва да заплатим обикновена такса от 10 лева или съответно 25 лева, ако увреденият е юридическо лице (фирма). Това спестява голяма част от разходите и стимулира гражданите, които са претърпели вреди да потърсят правата си. Образуваното дело се разглежда със задължително участие на прокурор, който играе ролята на защитник на държавните интереси и ще се опита да докаже, че вие не сте претърпяли вреди, а действията на държавния орган са били напълно законни.

Ако искът ви бъде уважен и вие получите обезщетение, съдът ви присъжда разноските, които сте направили по делото. Тоест държавата ще заплати разходите за вашия адвокат и държавната такса, която сте внесли, както и всички други плащания, които сте направили във връзка с делото спрямо чл. 10 от Закона за отговорността на държавата и общините за вреди (ЗОДОВ).